Vedtekter Bbrl
VEDTEKTER
for Bjørnstadfeltet Borettslag Org.nr.850 137 072.
Vedtatt på Ordinær Generalforsamling den 18/03-2015.
Endret fra 1.1.2020 som følge av kommunesammenslåing og endret 17.4.2023,
Sist endret 18.03.2024.
Vedtekten trer i kraft samtidig med ikrafttredelse for ny borettslov av 06.06.2003 nr 39.
1.Innledende bestemmelser.
1.1 Formål.
Bjørnstadfeltet Borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierene
bruksrett til egen bolig i lagets eiendom (borett) og å drive virksomhet som står i
sammenhent med denne.
1-2 Forretningskontor, forretningsførsel og tilknytningsforhold.
(1)Borettslaget ligger i Holmestrand kommune og har forretningskontor i Drammen
kommune.
(2) Forretningsfører for borettslaget er Nedre Buskerud Boligbyggelag.
2.Andeler og andelseiere.
2-1 Andeler og andelseiere.
(1) Andelene skal være på kroner 100,-
(2) Bare fysiske personer (enkeltpersoner) kan være andelseiere i borettslaget. Ingen
fysiske personer kan eie mer enn en andel.
(3) Uansett kan staten, en fylkeskommune eller en kommune til sammen eie inntil ti prosent
av andelene i borettslaget i samsvar med borettslagslovens § 4-2 (1).
Det samme gjelder selskap som har til formål å skaffe boliger og som blir ledet av og
kontrollert av stat, fylkeskommune eller kommune, stiftelse som har til formål å skaffe boliger
og som er opprettet av fylkeskommune eller kommune om å skaffe boliger til vanskeligstilte.(4) Andelseierene skal få utlevert et eksemplar av borettslagets vedtekter.
2-2 Sameie i andel.
(1) Bare personer som bor eller skal bo i boligen kan bli sameier i andel.
(2) Dersom flere eier en andel sammen, skal det regnes som bruksoverlating hvis en eller
flere av sameierne ikke bor i boligen, jf vedtektenes punkt 4-2.
2-3 Overføring av andel og godkjenning av ny andelseier.
(1) En andelseier har rett til å overdra sin andel, men erververen må godkjennes av
borettslaget for at ervervet skal bli gyldig overfor borettslaget.
(2) Borettslaget kan nekte godkjenning når det er saklig grunn til det og skal nekte
godkjenning dersom ervervet vil være i strid med punkt 2 i vedtektene.
(3) Nekter borettslaget å godkjenne erververen som andelseier, må melding om dette
komme fram til erververen senest 20 dager etter at søknaden om godkjenning kom fram til
borettslaget. I motsatt fall skal godkjenning regnes som gitt.
(4) Erververen har ikke rett til å bruke boligen før godkjenning er gitt eller det er rettskraftig
avgjort at erververen har rett til å erverve andelen.
(5) Den forrige andelseieren er solidarisk ansvarlig med en eller flere nye erververe for
betaling av felleskostnader til ny andelseier er godkjent, eller det er rettskraftig avgjort at en
ny andelseier har rett til å erverve andelen.
3. Borett og bruksoverlating.
3-1 Boretten.
(1) Hver andel gir enerett til å bruke en bolig i borettslaget og rett til å nytte fellesarealer til
det de er beregnet eller vanlig brukt til, og til annet som er i samsvar med tiden og
forholdene.
(2) Andelseieren kan ikke benytte boligen til annet enn boligformål uten styrets samtykke.
(3) Andelseieren skal behandle boligen, andre rom og annet areal med tilbørlig aktsomhet.
Bruken av boligen og fellesarealene må ikke på en urimelig eller unødvendig måte være tilskade eller ulempe for andre andelseiere.
(4) En andelseier kan med styrets godkjenning gjennomføre tiltak på eiendommen som er
nødvendige på grunn av funksjonshemming hos en bruker av boligen. Godkjenning kan ikke
nektes uten saklig grunn.
(5) Styret kan fastsette vanlige ordensregler for eiendommen. Selv om det er vedtatt forbud
mot dyrehold, kan styret samtykke i at brukeren av boligen holder dyr dersom gode grunner
taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for de andre brukerne av eiendommen.
3-2 Bruksoverlating.
(1) Andelseieren kan ikke uten samtykke fra styret overlate bruken av boligen til andre.
(2) Med styrets godkjenning kan andelseierne overlate bruken av hele boligen dersom:
- andelseieren selv eller andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller nedstigende
linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen, har bodd i boligen i minst ett av de siste
to årene. Andelseierne kan i slike tilfeller overlate bruken av hele boligen for opp til tre år
- andelseieren er en juridisk person
- andelseieren skal være midlertidig borte som følge av arbeid, utdanning, militærtjeneste,
sykdom eller andre tungtveiende grunner
- et medlem av brukerhusstanden er andelseierens ektefelle eller slektning i rett opp- eller
nedstigende linje eller fosterbarn av andelseieren eller ektefellen
- det gjelder bruksrett til noen som har krav på det etter ekteskapslovens § 68 eller
husstandsfellesskapslovens § 3 andre ledd.
Godkjenning kan bare nektes dersom brukerens forhold gir saklig grunn til det. Godkjenning
kan nektes dersom brukeren ikke kunne blitt andelseier.
Har laget ikke sendt svar på skriftlig søknad om godkjenning av bruker innen en måned etter
at søknaden har kommet fram til laget, skal brukeren regnes som godkjent.
(3) Andelseier som bor i boligen selv, kan overlate bruken av deler av den til andre uten
godkjenning.(4) Overlating av bruken reduserer ikke andelseierens plikter overfor borettslaget.
4. Vedlikehold.
4-1 Andelseiernes vedlikeholdsplikt.
(1) Den enkelte andelseier skal holde boligen, og andre rom og annet areal som hører
boligen til, i forsvarlig stand og vedlikeholde slikt som rør fra stoppekran til leilighet,
sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør,
varmekabler, inventar, utstyr inklusive vannklosett, varmtvannsspreder og vask, apparater
og innvendige flater. Våtrom må brukes og vedlikeholdes slik at lekkasjer unngås.
(2) Vedlikeholdet omfatter også nødvendige reparasjoner og utskiftinger av slikt som rør,
sikringsskap fra og med første hovedsikring/inntakssikring, ledninger med tilbehør,
varmekabler, inventar, utstyr inklusive slik som vannklosett, varmtvannsbereder og vasker,
apparater, tapet, gulvbelegg, vegg-, gulv- og himlingsplater, skillevegger, listverk, skap,
benker og innvendige dører med karmer. Hver andelseier går til innkjøp av olje/beis og
pensler selv til vedlikehold av veranda og trapp.
(3) Andelseier har også ansvaret for oppstaking og rensing av innvendig kloakkledning både
til og fra egen vannlås/sluk og fram til borettslagets felles-/hovedledning. Andelseier skal
også rense eventuelle takrenner på verandaer, ballkonger o.l.
(4) Andelseieren skal holde boligen fri for insekter og skadedyr.
(5) Vedlikeholdsplikten omfatter også utbedring av tilfeldig skade, herunder skade påført ved
innbrudd og uvær.
(6) Oppdager andelseieren skade i boligen som borettslaget er ansvarlig for å utbedre,
plikter andelseieren straks å sende melding til borettslaget.
(7) Borettslaget og andre andelseiere kan kreve erstatning for tap som følger av at
andelseieren ikke oppfyller pliktene sine, jf borettslagslovens §§ 5-13 og 5-15.
(8) Ved montering av ildsted i leiligheter er andelseier selv ansvarlig for godkjenning av
ildsted og kostnader ved dette. Pålagt fra Drammen Brannvesen IKS desember 2008 å ha
kontroll av ildsted.
Andelseier holdes ansvarlig for betaling av kontroll.
(9) Gjerder og skillevegger.
Gjerder hageside og eventuelt inngangsside er ikke en del av bygninger, og er under
andelseiers vedlikeholdsplikt. Hvis det ønskes gjerde skal materialer, oppsett og vedlikehold
besørges av andelseier. Maling dekkes av borettslaget ved maling av hus eller etter søknad
til styret. Ved endring fra dagens standard (høyde, materialvalg og lignende) skal det førstvære enighet på rekken, og forslag skal godkjennes av styret. Gjelder også farge på gjerde.
Utvidelse må søkes om og være godkjent før endring. Skillevegger er borettslagets
vedlikeholdsplikt.
4-2 Borettslagets vedlikeholdsplikt.
(1) Borettslaget skal holde bygninger og eiendommen for øvrig i forsvarlig stand så langt
plikten ikke ligger på andelseierne. Skade på bolig eller inventar som tilhører laget, skal
laget utbedre dersom skaden følger av mislighold fra en annen andelseier.
(2) Felles rør t.o.m. stoppekran, ledninger, kanaler og andre felles installasjoner som går
gjennom boligen, skal borettslaget holde ved like. Borettslaget har rett til å føre nye slike
installasjoner gjennom boligen dersom det ikke er til vesentlig ulempe for andelseieren.
Borettslagets vedlikeholdsplikt gjelder også ledning til strømuttak parkering og garasje
når feil er utenfor egen leilighet, garasje og strømuttak. Andelseier må feilsøke sitt
ansvarsområde først. Dersom feil viser seg å være utenfor andelseiers ansvarsområde
bekoster borettslaget feilsølket.
(3) Borettslagets vedlikeholdsplikt omfatter også utskifting av vinduer, herunder nødvendig
utskifting av termoruter, og ytterdører til boligen eller reparasjon eller utskifting av tak,
bjelkelag og bærende konstruksjoner, vannrør til stoppekran.
Borettslaget dekker alle felles kloakkrør til forgreininger under gulv i kjeller. Vedlikehold,
spyling, utskifting av sluk, avløpsrør fra bad, kjøkken og eventuelt vaskerom til felles
kloakkrør dekkes ikke.
Vedlikehold av utvendig vinduer og bordkledning er Borettslagets (styrets ansvar). Beising
kan utføres av beboer når styret tilrettelegger for det.
(4) Andelseieren skal gi adgang til boligen slik at borettslaget kan utføre sin
vedlikeholdsplikt, herunder ettersyn, reparasjon eller utskifting. Ettersyn og utføring av
arbeid skal gjennomføres slik at det ikke er til unødig ulempe for andelseieren eller annen
bruker av boligen.
(5) Andelseier kan kreve erstatning for tap som følge av at borettslaget ikke oppfyller
pliktene sine, jf borettslagslovens § 5-18.
5. Pålegg om salg og fravikelse.
5-1 Mislighold.
Andelseiers brudd på sine forpliktelser overfor borettslaget utgjør mislighold. Som mislighold
regnes blant annet manglende betaling av felleskostnader, forsømt vedlikeholdsplikt, ulovlig
bruk eller overlating av bruk og brudd på husordensregler.5-2 Pålegg om salg.
(1) Hvis en andelseier til tross for advarsel vesentlig misligholder sine plikter, kan
borettslaget pålegge vedkommende å selge andelen, jf borettslagslovens § 5-22 første ledd.
Advarsel skal gis skriftlig og opplyse om at vesentlig mislighold gir laget rett til å kreve
andelen solgt.
5-3 Fravikelse.
Medfører andelseierens eller brukerens oppførsel fare for ødeleggelse eller vesentlig
forringelse av eiendommen, eller er andelseierens eller brukerens oppførsel til alvorlig plage
eller sjenanse for eiendommenes øvrige andelseiere eller brukere, kan styret kreve
fravikelse fra boligen etter tvangsfullbyrdelseslovens kapittel 13.
6. Felleskostnader og pantesikkerhet.
6-1 Felleskostnader.
(1) Felleskostnadene betales hver måned. Borettslaget kan endre felleskostnadene med en
måneds skriftlig varsel.
(2) For felleskostnader som ikke blir betalt ved forfall, svarer andelseieren den til en hver tid
gjeldende forsinkelsesrente etter lov av 17. desember 1976 nr 100.
6-2 Borettslagets pantesikkerhet.
For krav på dekning av felleskostnader og andre krav fra lagsforholdet har laget panterett i
andelen foran alle andre heftelser. Pantekravet er begrenset til en sum som svarer til to
ganger folketrygdens grunnbeløp på tidspunktet da tvangsdekning besluttes gjennomført.
7. Styret og dets vedtak.
7-1 Styret.
(1) Borettslaget skal ha et styre som skal bestå av en styreleder og 4 andre medlemmer
med 4 varamedlemmer.
(2) Funksjonstiden for styreleder og de andre medlemmene er to år. Varamedlemmer velges
for ett år. Styremedlem og varamedlem kan gjenvelges.
(3) Styret skal velges av generalforsamlingen. Generalforsamlingen velger styreleder,
nestleder, sekretær, kasserer, styremedlem og 4 varamedlemmer.
Varamedlemmene fungerer også som valgkomite.7-2 Styrets oppgaver.
(1) Styret skal lede virksomheten i samsvar med lov, vedtekter og generalforsamlingens
vedtak. Styret kan ta alle avgjørelser som ikke i loven eller vedtektene er lagt til andre
organer.
(2) Styreleder skal sørge for at styret holder møte så ofte som det trengs. Et styremedlem
eller forretningsføreren kan kreve at styret sammenkalles.
(3) Styret skal føre protokoll over styresakene. Protokollen skal underskrives av de
frammøtte styremedlemmene.
7-3 Styrets vedtak.
(1) Styret er vedtaksført når mer enn halvparten av alle styremedlemmene er til stede.
Vedtak kan treffes med mer enn halvparten av de avgitte stemmene. Står stemmene likt,
gjør møtelederens stemme utslaget. De som stemmer for et vedtak som innebærer en
endring, må likevel utgjøre minst en tredjedel av alle styremedlemmene.
(2) Styret kan ikke uten at generalforsamlingen har gitt samtykke med minst to tredjedels
flertall, fatte vedtak om:
1. ombygging, påbygging eller andre endringer av bebyggelsen eller tomten som etter
forholdene i laget går ut over vanlig forvaltning og vedlikehold,
2. å øke tallet på andeler eller å knytte andeler til boliger som tidligere har vært benyttet til
utleie, jf borettslagslovens § 3-2 andre ledd,
3. salg eller kjøp av fast eiendom,
4. å ta opp lån som skal sikres med pant med prioritet foran innskuddene,
5. andre rettslige disposisjoner over fast eiendom som går ut over vanlig forvaltning,
6. andre tiltak som går ut over vanlig forvaltning, når tiltaket fører med seg økonomisk
ansvar eller utlegg for laget på mer enn fem prosent av de årlige felleskostnadene.
7-4 Representasjon og fullmakt.
To styremedlemmer i fellesskap representerer laget utad og tegner dets navn.
8. Generalforsamlingen.8-1 Myndighet.
Den øverste myndighet i borettslaget utøves av generalforsamlingen.
8-2 Tidspunkt for generalforsamling.
(1) Ordinær generalforsamling skal holdes hvert år innen utgangen av juni.
(2) Ekstraordinær generalforsamling holdes når styret finner det nødvendig, eller når revisor
eller minst to andelseiere som til sammen har minst en tiendedel av stemmene, krever det
og samtidig oppgir hvilke saker de ønsker behandlet.
8-3 Varsel om og innkalling til generalforsamling.
(1) Forut for ordinær generalforsamling skal styret varsle andelseierne om dato for møtet og
om frist for innlevering av saker som ønskes behandlet.
(2) Generalforsamlingen skal innkalles skriftlig av styret med et varsel som skal være på
minst åtte og høyst tjue dager. Ekstraordinær generalforsamling kan om nødvendig kalles
inn med kortere varsel som likevel skal være på minst tre dager. I begge tilfeller skal det gis
skriftlig melding til boligbyggelaget.
(3) I innkallingen skal de sakene som skal behandles være bestemt angitt. Skal et forslag
som etter borettslagsloven eller vedtektene må vedtas med minst to tredjedels flertall kunne
behandles, må hovedinnholdet være angitt i innkallingen. Saker som en andelseier ønsker
behandlet på ordinær generalforsamling skal nevnes i innkallingen når styret har mottatt
krav om det etter vedtektenes punkt 9-3 (1).
8-4 Saker som skal behandles på ordinær generalforsamling.
- Godkjenning av årsberetning fra styret.
- Godkjenning av årsregnskap.
- Valg av styremedlemmer og varamedlemmer.
- Eventuelt valg av revisor.
- Fastsetting av godtgjørelse til styret.- Andre saker som er nevnt i innkallingen.
8-5 Møteledelse og protokoll.
Generalforsamlingen skal ledes av styrelederen med mindre generalforsamlingen velger en
annen møteleder. Møtelederen skal sørge for at det føres protokoll fra generalforsamlingen.
8-6 Stemmerett og fullmakt.
Hver andelseier har en stemme på generalforsamlingen. Hver andelseier kan møte ved
fullmektig på generalforsamlingen, men ingen kan være fullmektig for mer enn en
andelseier. For en andel med flere eiere kan det bare avgis en stemme.
8-7 Vedtak på generalforsamlingen.
(1) Foruten saker som nevnt i punkt 9-4 i vedtektene kan ikke generalforsamlingen fatte
vedtak i andre saker enn de som er bestemt angitt i innkallingen.
(2) Med de unntak som følger av borettslagsloven eller vedtektene her fattes alle
beslutninger av generalforsamlingen med mer enn halvparten av de avgitte stemmer. Ved
valg kan generalforsamlingen på forhånd fastsette at den som får flest stemmer skal regnes
som valgt.
(3) Stemmelikhet avgjøres ved loddtrekning.
9. Inhabilitet, taushetsplikt og mindretallsvern.
9-1 Inhabilitet.
(1) Et styremedlem må ikke delta i styrebehandlingen eller avgjørelsen av noe spørsmål der
medlemmet selv eller nærstående har en framtredende personlig eller økonomisk
særinteresse.
(2) Ingen kan selv eller ved fullmektig eller som fullmektig delta i en avstemning på
generalforsamlingen om avtale med seg selv eller nærstående eller om ansvar for seg selv
eller nærstående i forhold til laget. Det samme gjelder avstemning om pålegg om salg eller
krav om fravikelse etter borettslagslovens §§ 5-22 og 5-23.
9-2 Taushetsplikt.Tillitsvalgte, forretningsfører og ansatte i et borettslag har plikt til å bevare taushet overfor
uvedkommende om det de i forbindelse med virksomheten i laget får vite om noens
personlige forhold. Dette gjelder ikke dersom ingen berettiget interesse tilsier taushet.
9-3 Mindretallsvern.
Generalforsamlingen, styret eller forretningsfører kan ikke treffe beslutning som er egnet til å
gi visse andelseiere eller andre en urimelig fordel til skade for andre andelseiere eller laget.
10. Vedtektsendringer og forholdet til borettslovene.
10-1 Vedtektsendringer.
Endringer i borettslagets vedtekter kan bare besluttes av generalforsamlingen med minst to
tredjedeler av de avgitte stemmer.
10-2 Forholdet til borettslovene.
For så vidt ikke annet følger av vedtektene gjelder reglene i